Malgré une baisse historique du nombre de transactions en 2020, les professionnels de l’immobilier gardent le moral encouragés par une timide reprise début 2021. Espérant voir Lille profiter de la crise en soulageant Paris d’une densité peu covido-compatible.

Par Alexandre Lenoir

« Violente », « traumatisante », « hard »… Dans la bouche des pros de l’immobilier tertiaire, les adjectifs pour qualifier 2020 diffèrent. L’idée reste la même : paralysées par la Covid 19, les ventes de bureaux ont connu l’année dernière une chute historique.

En 2020, les transactions se sont élevées à 139 000 m2 environ. Une dégringolade de 50% par rapport aux années 2019 (264 000 m2) et 2018 (280 000m2) ! Le constat s’avère encore plus cruel pour les commercialisateurs si l’on relève que près d’un tiers de ces transactions (43 110 m2) concernent des comptes propres, à savoir des surfaces construites par des entreprises pour leur propre utilisation.

Sans elles, les transactions chutent de 65 %. Ces comptes propres (Adéo avec 10 000 m2 à Ronchin, Leroy-Merlin avec 7000 m2 à Lezennes et Lesaffre avec 10 000 m2 à Marcq-en-Baroeul) assurent même trois des quatre « gros deals » (supérieur à 5000 m2) réalisés l’année dernière (1). Or ce sont ces gros deals qui avaient porté les années 2018 et 2019 à des records : la Caisse d’Epargne à Shake (15 000m2 sur 30 000m2), Mobivia (18 000m2 à Open R), ou la MEL au Biotope (30 000 m2).

Au troisième trimestre 2020, on ne compte qu’une seule opération à plus de 1000 m2 : Santévet (assureurs pour animaux) à la Haute Borne (1100 m2). Sans surprise, le blocage de ces grosses opérations fait baisser la surface moyenne négociée : 392 m2 en 2020 contre 638 m2 en 2019. La chute est moins marquée en nombre de transactions : 244 contre une moyenne de 370 ces quatre dernières années. « On sauve les meubles, toute une partie de l’économie continue à vivre tant bien que mal », interprète André Bartoszak, responsable de l’Observatoire des bureaux métropolitains (OBM) à la CCI Grand Lille.

« Heureusement que nous avons nos PME », souffle Patrick Duez, directeur régional de CBRE, « elles ont été les premières à tout arrêter au premier confinement, mais les premières à repartir du fait de leur agilité ». Rassurant le broker lillois rappelle que si l’on compare 2020 à la moyenne des dix dernières années – et non aux années exceptionnelles 2018 et 2019 – la baisse n’est « que » de 30%. « Il s’agit d’une crise sanitaire plus qu’une crise économique », juge Hugues Laffineur, co-gérant de Tostain et Laffineur, « nos clients n’annulent pas les transactions, mais les reportent en attendant de cerner leur besoin futur ». Même optimisme chez BNP Paribas Real Estate. « La machine repart », estime Xavier Delecroix, directeur d’une équipe qui a signé 14 000 m2 de bureaux sur 4 opérations depuis le début de l’année.

Capter les Parisiens


Lille pourrait-elle tirer son épingle du jeu à la faveur de cette crise ? « Il y a un coup à jouer pour Lille on propose des bâtiments hautement qualitatifs avec un montant de loyer raisonnable », résume Xavier Delecroix. En offrant les mêmes avantages de desserte et de services, Lille serait même plus intéressant que Lyon et Marseille dont les prix dans le neuf peuvent atteindre 300 € le m2. « C’est le moment d’aller draguer les entreprises parisiennes et les administrations ! Quand on voit la difficulté des salariés à se loger à Paris, pourquoi ne pas imaginer une partie des services du ministère des Finances ou de la Justice à Lille ou Roubaix ? », s’interroge Hugues Laffineur qui a calculé que le coût immobilier pour un collaborateur à Lille s’élève à 3 900 € contre 9 200€ à Paris. « Les entreprises logées dans les IGH (immeubles de grande hauteur) de la Défense vont chercher à délocaliser en région et ça tombe bien, on n’a jamais eu autant d’immeubles neufs disponibles », se réjouit Benoît Tirot chez Arthur Loyd. « Une entreprise en quête de 600 m2 sur les Grands boulevards ou à Villeneuve d’Ascq a actuellement le choix entre une vingtaine de propositions contre une petite dizaine avant la crise sanitaire », raconte ce broker.

Sans baisse des loyers pour le moment : sur du neuf, la fourchette reste entre 170€ le m2 en périphérie de Lille et 230 € le m2 à Euralille. Plutôt qu’une baisse des loyers, les propriétaires préfèrent séduire avec des mois de loyer gratuits ou un accompagnement dans les travaux d’aménagement intérieur. Ne reste plus qu’à convaincre les « étrangers » qu’il y a tout ce qu’il faut à Lille.

(1) Le quatrième est Cofidis sur la Haute-Borne qui avait besoin de locaux de rechange pendant des travaux dans son siège historique.


Immobilier de bureaux : la grande mue

Les nouveaux bureaux du Groupe Becoming ont pris place dans l’ancien garage Peugeot du bd Carnot à Lille. Une réhabilitation complète symbole du changement de destination de lieux emblématiques avec des bureaux, un magasin, des ateliers de fabrication et des restaurants.

Davantage de confort, des espaces modulables et plus ouverts sur l’extérieur, une kyrielle de services à disposition des salariés… L’avènement du télétravail accélère la métamorphose des bureaux en lieux de vie partagés.

C’est l’histoire d’un bureau d’étude nordiste en quête depuis 2019 de 5000 m2 de bureaux neufs dans la métropole lilloise pour un déménagement prévu en 2022. A l’été dernier au sortir du confinement, le patron a rappelé son broker, « finalement, on va se débrouiller avec 2500 m2 ». Entre temps, l’entreprise avait goûté aux vertus du télétravail et découvert qu’elle pouvait externaliser une partie de ses activités dans des espaces de coworking en cas de coup de feu.

Autre exemple du côté de Villeneuve d’Ascq cette fois avec la livraison imminente d’un bâtiment de 10 000 m2 destiné à abriter le siège social d’une enseigne de restauration. Lors de son emménagement dans quelques mois, l’entreprise n’occupera finalement que 7000 m2. Plus de souplesse, moins de dépenses. En un temps record, le télétravail a fait ses preuves.

Le bureau serait-il mort ? « Oh que non ! » jurent en chœur les professionnels du secteur. Après une semaine de travail à la maison, les salariés ne rêveraient que d’une chose : retrouver leurs collègues. « La production on la fera chez soi…. et on ira désormais au bureau pour voir les collaborateurs » parie Xavier Delecroix, directeur de l’équipe bureaux chez BNP Paribas Real Estate.

La production on la fera chez soi…. et on ira désormais au bureau pour voir les collaborateurs

Xavier Delecroix, directeur de l’équipe bureaux chez BNP Paribas Real Estate

Un endroit où l’on a envie de venir, qui reflète l’image et la stratégie de l’entreprise

Amandine Chizelle, directrice régionale de Tetris, filiale du broker JLL

On nous demande des terrasses, des roof-top et des espaces extérieurs

Stéphane Greugny chef du service bureau chez Arthur Loyd

« Un endroit où l’on a envie de venir, qui reflète l’image et la stratégie de l’entreprise » complète Amandine Chizelle, directrice régionale de Tetris, filiale du broker JLL dédiée à l’aménagement des espaces intérieurs. Bye-bye le poste de travail que l’on occupait sans discontinuer de 9h à 17h, avec SON ordinateur, SA corolle de post-it, SA photo des enfants à la mer et SA plante verte porte-bonheur ! Welcome le flex-office (bureau flexible) qui dispose de clean desk (des postes non personnalisés ouverts à chacun), de fun box (des petites salles où l’on peut s’isoler), de meeting point (des espaces de réunion) et de restroom (salle de repos). Le plateau est désormais modulable.

Grâce à du mobilier roulant (en bois clair ou cérusé de préférence), des panneaux acoustiques, des cloisons amovibles… Tout cela est plus convivial, mais prend forcément un peu moins de place. « On peut s’attendre à une baisse de 10 à 15% de surface nécessaire dans les années à venir » juge Hugues Laffineur, co-gérant de l’agence Tostain & Laffineur. « On peut prévoir 30% de surface en moins pour les entreprises qui n’avaient pas encore muté vers des bureaux partagés » estime même ce broker de JLL. Qui a l’instar de ses collègues entonne le refrain rassurant du « moins mais mieux ».

Promis, les entreprises investiront l’argent dégagé par les bureaux sacrifiés dans le qualitatif ! « On nous demande des terrasses, des roof-top et des espaces extérieurs » témoigne Stéphane Greugny chef du service bureau chez Arthur Loyd. Des endroits de retrouvailles… le plus aérés possible. Propices à la discussion et à la créativité. Offrant un maximum de services. A l’image du parc tertiaire Arteparc à Lesquin qui possède un bâtiment de service rassemblant salons de thé, salles de réunion, espace de coworking, terrain de tennis et jardins potagers.

Du Business Pôle des Prés à Villeneuve d’Ascq (25 000 m2 livrés en 2021), ou des Jardins d’eau à Wasquehal sur la zone de la Pilaterie (7000m2 livrés, 4000m2 en construction). « A l’avenir, on va réattribuer les m2 de bureaux libérés au logement et aux services » prévoit Christophe Janet, directeur du promoteur Aventim, en pleine construction d’un nouveau siège, vitrine de l’entreprise, sur les Grands Boulevards avec un resto ouvert et un hôtel de 14 chambres.

Services à la demande

« De plus en plus les immeubles de bureaux ressembleront à des hôtels » prophétise Xavier Delecroix. Restaurant, bar, espace fitness, conciergerie, co-voiturage… Sans oublier le hall d’accueil pourvu d’un animateur. L’animation ! L’activité cartonne dans l’immobilier tertiaire. Embrassé goulument par les opérateurs de coworking. Exemple à Lille avec Wojo au 31 rue de Béthune, Hiptown à Euratechnologies, Garage sur le Boulevard Carnot ou encore Now connected qui vient de signer un bail pour « animer » la tour Lille-Europe.

Le principe est toujours le même : un espace de coworking au centre de surfaces à louer aux entreprises en fonction de leurs besoins. Quand cet espace animé est ouvert sur le quartier et accessible à tous, il devient tiers-lieu. Et quand cette ruche nouvelle génération est réservée aux professionnels d’un même secteur, on parle de corpoworking. L’équivalent des anciens centres d’affaires, mais avec une palette de services en plus. A l’image du cluster souhaité par le groupe nordiste Mobivia (Norauto) qui a décidé de réserver une partie des 17 500m2 de son nouveau siège social (le bâtiment Open’R actuellement en construction à Villeneuve d’Ascq) à d’autres entreprises intéressées par la mobilité.

Petit hic, avec l’avènement du travail à distance, le leader européen de l’entretien automobile envisage désormais de n’occuper que 60 % du bâtiment contre 70% au départ. Que faire de ces m2 en trop ? Ne pas forcément se presser pour les occuper, jugent certains professionnels. Les bureaux vides de demain pourraient bien devenir des « surfaces tampon susceptibles d’être occupées à tout moment. A condition d’être hautement qualitatif ». Investisseurs, architectes et constructeurs sont prévenus.


Flex-office : des marchés pour le Bâtiment

A Arteparc à Lesquin, le coworkoffice propose un cadre au look soigné à la frontière de l’hôtellerie.

Plus aéré, plus espacé, le bureau de demain promet de beaux jours aux spécialistes de la ventilation, de la connectique. Dans le neuf bien sûr, mais aussi en réhabilitation.

Espaces partagés + virus hyper contagieux = nécessité d’un renouvellement d’air. L’équation toute simple a de quoi réjouir les pros de la ventilation. Avec ses espaces de réunion et de « rapprochement social », le flex-office nécessite une aération et une filtration optimale des locaux : gaines plus importantes, centrales de traitement d’air plus puissantes, outil intelligent de mesure de qualité de l’air… Y a du travail dans l’air. Autre spécialiste qui peut se frotter les mains : le concepteur de planchers techniques, ces faux planchers jalonnés de trappes dans lesquelles se cachent les prises électriques et connectiques. Indispensables pour moduler un plateau à sa guise, ils vont se multiplier.

Toujours plus écologique, le bureau de demain contiendra aussi des matériaux plus faciles à nettoyer. Et des poubelles collectives, le « clean desk » (un même poste pour plusieurs salariés) n’étant pas ce qu’il y a de plus covido-compatible. Autre ajustement que pourrait entraîner la crise sanitaire : des espaces de circulation plus larges pour favoriser la distanciation physique et non sociale. A ce titre, la revanche de l’escalier sur l’ascenseur aurait-elle sonné ? Relégué depuis des années dans un coin obscur, en béton brut, dénué de tout ornement, l’escalier pourrait bien retrouver la place d’honneur qu’il occupait depuis la Renaissance.

Boom du neuf et des démolitions?

Neuf ou réhab ? Il est parfois impossible de métamorphoser un vieil immeuble de bureaux en espaces flexibles et modulaires : surface insuffisante, plafond trop ou pas assez haut, murs porteurs… Les exigences du bureau de demain plaident en faveur de locaux neufs. Ils représentent actuellement plus de la moitié des transactions (en incluant les comptes propres).

« Ce sera 60 à 70% dans les années à venir », avance Patrick Duez de CBRE. D’où l’idée partagée par de nombreux professionnels que dans une période de rareté du foncier, les démolitions-reconstructions vont se multiplier. A l’image de la friche GIFI à Marcq-en-Baroeul sur laquelle pousse le Work Lab City destiné à accueillir Allianz. Ou de la Pilaterie, ancienne zone d’activités devenue parc tertiaire. Des transformations radicales qui pourraient toucher des parcs tertiaires pas si anciens. « Ces petits bâtiments de 400 à 500 m2, où pousser les murs est impossible, situés dans des zones mal desservies par les transports en commun n’ont pas beaucoup d’avenir », avance ce broker lillois qui cite Château blanc et le parc Europe à Marcq-en-Baroeul, Synergie Park à Lezennes ou le parc des Moulins à Villeneuve d’Ascq.

Une mauvaise nouvelle pour les professionnels de la réhabilitation ? Tout dépend de l’emplacement du bâtiment. « Dans les zones très denses où il est difficile de démolir, il va y avoir un gros marché de la réhabilitation dans les années à venir », estime Stéphane Mazuy, directeur régional de Vinci Immobilier. « On va requalifier plein de vieux trucs », s’enthousiasme Alex Marchal, directeur Immobilier chez IRD, persuadé qu’il est possible de rendre les actifs déjà construits plus intelligents.

Quitte à les dépouiller entièrement pour n’en garder que l’ossature, comme au Parc Napoléon à Hellemmes dont la réhabilitation a coûté 2 millions d’euros pour 2000 m2 et dont les bureaux sont commercialisés 145€ le m2. Jusqu’ici trop près du neuf pour être réellement attractif, le seconde main pourrait profiter d’une hausse des prix consécutive à l’engouement des bureaux de nouvelle génération. En clair, il y a de la place pour les pros de la transformation et de la réversibilité dans le TGV vers le flex-office.

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