Un an après le début de la crise sanitaire, le Cecim Nord, association des promoteurs immobiliers nordistes, livre des résultats marquants de l’observatoire du logement neuf en région Hauts-de-France. Tour d’horizon en chiffres. Par Rachel Debrincat

Le marché du logement neuf dans les Hauts-de-France n’a pas échappé à la crise sanitaire. Les indicateurs régionaux du secteur 2020 suivent une tendance nationale à la baisse et reflète une forte perturbation. Les réservations nettes ont chuté de 36%, passant de 5851 en 2019 à 3765 en 2020. Collectifs, maisons individuelles, résidences, pas un des segments n’a été épargné. La turbine des projets immobiliers restent les investisseurs privés à 49% et les utilisateurs à 33%. Les nouvelles opérations mises en vente ont baissé, quant à elle, de 19% sur l’année 2020, produisant mécaniquement une offre stabilisée à 7%.

INQUIÉTUDE SUR LES STOCKS

Une tendance qui inquiète les acteurs comme Sébastien Beurel, directeur général délégué de Nacarat avec sa casquette Cecim Nord : « Ce
fort recul questionne la profession et la capacité future de production de logements. » Sur le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) lillois qui concentre près de 62% du volume de réservations, la tendance est la même. Pour le collectif et individuel groupé, les réservations nettes ont baissé de 35% et les mises en vente de 13% en 2020. Vincent Catrice, directeur de Dubois promotion et vice-président du Cecim pointe
«la loi Elan et la préservation des terres agricoles, les réglementations sur les zones humides, les études d’impact et les nouvelles
lois sur l’artificialisation des sols qui ne vont pas arranger la situation de la production de maisons individuelles groupées ». Autres constatations sur le SCOT ? Des délais d’écoulement qui s’allongent de près de 18 mois et des prix de vente qui grimpent. Le prix moyen en collectif est en augmentation de 3%, soit 3 616€ TTC et l’effet est encore plus marqué sur les territoires : lillois avec +8%, roubaisien avec +7% et tourquennois avec +6%. «Cela ne va pas s’inverser en raison de la pression foncière, du temps de montage des travaux, de l’effet Covid et de la RE 2020 », poursuit-il.

LES PRIX GRIMPENT

Côté marché du logement ancien, Me David Benveniste de la chambre interdépartementale des notaires du Nord et du Pas-de-Calais constate une bonne résilience avec une légère contraction des marchés en début d’année 2021 : «Les taux d’intérêt restent bas et en toute logique les volumes devraient se maintenir». Mais aussi: « Une flambée des prix partout sauf à Paris où ils commencent à baisser. On n’est pas dans une bulle immobilière mais dans un marché de pénurie.» Avec + 8,9% d’évolution annuelle des indices de prix des logements anciens dans le Nord (+13% à Lille) et +6,1% dans le Pas-de-Calais. Dans ce contexte, quels sont les ressorts pour le marché du logement neuf ? Pour Jean-Michel Sede, président du Cecim : « Il y a certains points positifs : des taux d’intérêts attractifs, une demande des particuliers soutenue qui s’explique par le report des réservations, le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel (maintenu en l’état jusqu’en 2022), des prêts à taux zéro comme celui de la Métropole européenne de Lille (MEL) pour les acquéreurs occupants. » Mais du côté des points défavorables, la liste est longue : « La lutte contre l’extension urbaine, le coût du foncier élevé, la difficile acceptation de la densité par les habitants, l’augmentation des coûts de construction et les effets de la crise sur l’emploi qui à terme auront un impact sur nos acquéreurs», poursuit-il espérant: « le lancement d’opérations pour revenir au niveau de 2018 ».

PHILIPPE DEPASSE projectim dossier BTP Chronique-min
Philippe Depasse, président de la FPI HdF
VERS UNE CRISE DU LOGEMENT

« La difficulté de reconstituer l’offre est indépendante de la crise sanitaire», appuie Philippe Depasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Hauts-de-France qui évoque l’étau dans lequel se trouve les promoteurs autant que les bailleurs pour le neuf. « L’Etat nous demande de reconstruire la ville sur la ville, les élus nous demandent des espaces de respiration… C’est l’impasse», poursuit-il, lançant la balle aux élus pour «sortir de ce frein post-électoral et dialoguer pour créer cette ville nouvelle qui doit s’adapter». Inquiet par le plan local d’urbanisme PLU2 qui induit une réduction de constructabilité de 20% (avec les contraintes de hauteur), de la rareté du foncier et de la hausse de 5 à 10 % des coûts de construction avec la nouvelle réglementation RE2020, le président de la FPI s’attend «à une crise du logement qui perdure au-delà de la crise sanitaire.» Une inquiétude partagée pour Sylvie Ruin, directrice de l’Union régionale pour l’habitat Hauts-de France qui voit tous les indicateurs d’une crise du logement qui s’annonce chez les bailleurs. Même si le volume d’agréments accordés en 2020 à hauteur de 8793 logements est meilleur qu’en 2019, «le rythme stagne depuis 5 ans», constate-t elle. «Il y a un enjeu fort à ce que les demandes d’agréments se concrétisent en ordres de service. Car des tensions se confirment en région avec des attributions de logements qui continuent de baisser (-16% en 2020)». Sylvie Ruin qui partage les contraintes de la FPI invite à : « une réflexion collective sur le logement de demain. Le «zéro artificialisation nette» est une sacrée révolution, ajouté au contenu de la RE 2020, c’est un beau chantier propice à montrer notre capacité à innover ensemble. »

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