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Logement neuf : Promoteurs et constructeurs aux aguets

Pour l’instant, ça ne va pas trop mal… Mais l’évolution du marché du logement, dans les Hauts-de-France comme ailleurs, est lourde de menaces. Les acteurs régionaux s’efforcent d’anticiper. 

 

Avertissement : les informations qui vont suivre ne sont pas particulièrement réjouissantes. Certains chiffres peuvent même heurter les âmes sensibles… Ceux-ci par exemple, délivrés par le gouvernement en janvier : le nombre de permis de construire pour des programmes d’habitat a chuté d’un bon 7 % en France en 2018, tandis que les mises en chantier passaient sous la barre de 400 000 unités. Les ventes et réservations de logements accusent également un repli. Ces phénomènes ont été très marqués au cours du dernier trimestre de l’année, ce qui incite quelques observateurs à les relier aux mouvements sociaux du moment. De fait, notre hexagone ne connaît pas la sérénité et l’optimisme propices aux investissements immobiliers… Mais d’autres professionnels s’en tiennent aux «faits objectifs» pour expliquer ce début de récession : les mesures contraignantes imposées au monde du logement social (voir article ci-après), le haro sur les «niches fiscales», la fin de l’APL accession, les restrictions apportées au dispositif Pinel et au PTZ, ce dernier étant promis à disparition… Seuls les taux de crédit historiquement bas clignotent positivement.
La région est-elle touchée comme le pays dans son ensemble ? Pas de manière aussi virulente, semble-t-il. Jean-Michel Sède, président de l’observatoire du CECIM Nord et directeur de Loger Habitat, parle d’une année 2018 «plutôt stable», avec 5 416 réservations relevées sur les Hauts-de-France. Avec cependant des secteurs en légère baisse : les résidences gérées (pour seniors ou étudiants) et les logements sociaux acquis en bloc en VEFA. Philippe Depasse, président régional de la Fédération des promoteurs immobiliers, remet l’exercice écoulé en perspective : «Par rapport aux très bons résultats de 2017, nous revenons à un bilan plus classique et moyen». Comme les promoteurs ont un peu moins vendu, les stocks de logements se sont étoffés. «Nous aurons donc de l’offre cette année», note Jean-Michel Sède.

Des prix… planchers

La situation des entreprises ne peut pas être qualifiée de mauvaise pour l’instant. Sylvagreg, spécialisée dans la construction de logements, a vu son chiffre d’affaires progresser. «C’est la confirmation d’un redémarrage après une décennie très difficile, commente Augustin Outters, son président. Il a été surtout manifeste dans les agglomérations, beaucoup moins dans les zones rurales». Annick Berrier, présidente de Soflacobat à Caëstre, confirme : «Nous étions descendus dans les profondeurs avec des résultats de moins 35 à moins 40 %. 2017 et 2018 se sont avérées bien meilleures». L’embellie pourrait se poursuivre ces prochains mois. Les carnets de commande des deux sociétés sont pleins. Mais leurs dirigeants ont tôt fait de nuancer le propos. «Si l’on écoute nos clients promoteurs et bailleurs, il faudrait que tous les chantiers soient bouclés pour le 30 juillet», s’étonne Annick Berrier. Augustin Outters, également responsable de l’Union du gros oeuvre au sein de la FFB Hauts-de-France, sonne l’alarme sur les prix : «On ne peut pas nous demander de descendre plus bas. Au contraire, les entreprises ont besoin de revaloriser leurs prestations. Je rappelle que les coûts de construction ne représentent que 40 % du prix global des opérations et qu’on peut agir sur d’autres postes, comme les frais de commercialisation ou les frais financiers».
Cela posé, les inquiétudes des professionnels de la promotion et du Bâtiment des Hauts-de-France se concentrent sur l’après 2019. A son tour dans une douzaine de mois, le marché régional du logement pourrait subir un méchant coup de frein. «Nous sommes à l’aube d’un nouveau cycle préoccupant», pense Sébastien Beurel, directeur général de Nacarat. Il pronostique au moins deux années de disette, 

du fait des élections municipales, qui inciteront les élus sortants et entrants à une certaine réserve, et de l’adoption par la métropole européenne de Lille d’un plan local d’urbanisme «pas du tout constructeur». Ah, ce PLUI, il en cause des soucis aux promoteurs… Le document actuellement en phase de validation prévoit de limiter fortement l’extension urbaine ; les terrains surmontant la nappe d’eau potable de l’agglomération seront inconstructibles. «Une décision drastique, radicale», commente Philippe Depasse. «Cela va encore compliquer notre problème de disponibilité foncière, déplore Vincent Catrice, directeur de Dubois Promotion. Sans parler des recours possibles qui reporteraient l’adoption du plan». Philippe Depasse rebondit : «Bien sûr, nous devons reconstruire la ville sur la ville. Mais les habitants actuels ne s’élèvent-ils pas contre les risques de circulation accrue dans leurs rues ou le changement de leur paysage quotidien ? Le partage de l’espace n’est pas quelque chose d’évident».

Renouveler les pratiques

Les acteurs régionaux de la construction n’ont pas l’intention de partir en croisade cependant. Jean-Michel Sède réflète une opinion générale en déclarant que la sanctuarisation des champs captants d’eau potable est «indispensable». Tout au plus demeure-t-il une petite marge de discussion sur des terrains déja urbanisés dans ces zones. Pour le reste, le mot d’ordre est l’adaptation aux contraintes. «Si l’on s’inquiète à chaque variation du marché ou de la réglementation, il ne faut pas faire le métier de producteur de logements», affirme Philippe Pintiaux, directeur de Procivis Nord, qui cumule les prestations de bailleur, promoteur-aménageur et constructeur. En ancien rugbyman, il file la métaphore sportive : «On doit jouer par tous les temps mais on ne joue pas de la même manière au printemps et en hiver». Sa société, très tournée vers les résidences principales, peut par exemple aider des ménages à boucler leurs dossiers grâce à des prêts «mission sociale» sans intérêts. «Alors que beaucoup d’opérations ciblent les investisseurs, il faut penser à répondre à d’autres besoins qui sont exprimés par les primo-accédants, les familles, les seniors, estime Guillaume Dumortier, directeur commercial de Ramery immobilier (ex-Pream). Les beaux produits se vendent». A une échelle plus large, Sébastien Beurel, de Nacarat, souhaite le montage de grandes opérations d’urbanisme (les «G.O.U» de la loi Elan) en quatre «p» : partenariat public-privé-population…
Chez Sylvagreg, on se désole de voir des chantiers qui ne démarrent pas, pour raisons financières. «Pour sortir de l’effet ciseau entre les prix de revient et les coûts de construction, nous devons chercher des solutions avec nos partenaires et ce dès la conception des ensembles bâtis, expose Augustin Outters, président. Un programme bien né est un programme moins cher». S’adapter, continuer à former les personnels, élargir les compétences et les champs d’action, c’est l’art de l’entreprise, résume Annick Berrier, la patronne de Soflacobat. «Et c’est un enjeu qui ne cesse jamais».

" Les entreprises ont besoin de revaloriser leurs prestations", Augustin Outters, président de Sylvagreg
 » Les entreprises ont besoin de revaloriser leurs prestations », Augustin Outters, président de Sylvagreg

 

 

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