Le campus Weenov développé par Vinci Immobilier à Euratechnologies. Crédit : Weenov/Vinci Immobilier/ LALOULEBEC

Le campus Weenov développé par Vinci Immobilier à Euratechnologies. Crédit : Weenov/Vinci Immobilier/ LALOULEBEC

Commercialisation : c’est la grande forme

Les locations et ventes d’immeubles ont dépassé leur niveau historique l’an dernier dans la métropole. Ces bonnes dispositions apparaissent durables. Mais tous les territoires n’en profitent pas également…

Jamais les commercialisateurs n’ont empilé dans leurs comptes annuels autant de surfaces :
280 000 m2 de bureaux ont été commercialisés en 2018 dans la métropole. C’est deux fois plus qu’en 2011. Depuis quelque temps maintenant, le marché lillois s’impose sans discussion comme la deuxième place immobilière régionale après Lyon. Le record de l’année dernière s’explique d’abord par la conclusion de très grosses affaires, dont la prise à bail des
29 300 m2 du Biotope par la MEL. On a recensé huit opérations de plus de 5 000 m2 et vingt-deux de plus de 2 500 m2.
Fait remarquable, la part des immeubles neufs dans les transactions est supérieure à celle des bureaux «de seconde main». Les valeurs des loyers ont légèrement progressé, tout en restant inférieures à celles pratiquées dans plusieurs agglomérations françaises. Yves Noblet, directeur régional de BNP Paribas real estate, y voit un atout. «Nous avons de vraies marges de progression. C’est rassurant pour les entreprises locataires comme pour les investisseurs qui acquièrent des immeubles». De fait, 530 M€ ont été investis l’an dernier (contre 270 M€ en 2017) dans l’achat de 196 000 m2 tertiaires. Le promoteur Linkcity par exemple a cédé son futur «Work Lab»de Marcq-en-Baroeul à Allianz et le «Cloud» de Villeneuve d’Ascq à Unofi.

Qualifier la dynamique

Une chose est d’enregistrer une «dynamique de mouvement», une autre est de la qualifier, souligne André Bartoszak, responsable de l’observatoire des bureaux à la CCI Grand Lille. «Les trois quarts des changements de locaux correspondent à des extensions de surfaces», se réjouit-il. Que recherchent les entreprises concernées ? «D’abord une adresse, la mieux placée et la mieux desservie, indique Fabrice Veyron-Churlet, directeur de la société publique locale Euralille.
Ce qui ne va pas sans contradictions parfois : on ne veut pas subir de congestion routière mais il faut une place de parking par salarié». Les utlisateurs d’immeubles veulent de la centralité et des synergies, confirme Benoît Tirot, directeur de Arthur Loyd Lille. «D’où le succès des pôles thématisés comme Euratechnologies ou Eurasanté.
C’est un peu la même logique que celle du coworking pratiqué par des particuliers». Patrick Duez, directeur régional de CBRE, parle d’un besoin «d’efficacité, d’efficience, de confort».

Un versant délaissé

Par rapport à ces critères, la métropole lilloise est désormais reconnue comme un marché solide et «profond». Traduction : les bons résultats des dernières années ne procèdent pas d’une bulle spéculative, le marché peut se maintenir durablement sur la crête des
200 000 m2 annuels. Les immeubles neufs ne restent pas longtemps vides. Le «stock», englobant les surfaces disponibles et celles qui le seront dans les trois mois, est de 64 000 m2. Si on y ajoute les
69 500 m2 en construction, cela représente à peine une année de transaction en neuf (référence 2018). A demi-mot, les commercialisateurs souhaitent donc que les pouvoirs publics ouvrent de nouveaux secteurs de développement… Le stock des bureaux de «seconde main» est plus important, compris entre 200 et 250 000 m2. Certains de ces bâtiments sont même obsolètes et on ne leur voit plus guère de destin que d’être transformés en logements…
Force est de constater que ces constructions vétustes se trouvent majoritairement à Roubaix-Tourcoing et que le volume des commercialisations est faible sur ce versant métropolitain. C’est le talon d’Achille de ce bel élan immobilier : il ne se matérialise pas en tous points du territoire. «La centralité lilloise doit s’affirmer, estime Fabrice Veyron-Churlet d’Euralille, car on ne renforce pas le corps en affaiblissant le coeur. Mais il y a des écosystèmes locaux à travailler en profondeur, en termes d’image, d’équipement, d’infrastructures».

Fabrice Veyron-Churlet, directeur de la SPL Euralille.
Fabrice Veyron-Churlet, directeur de la SPL Euralille.

Métro, boulot, cocon

«L’immobilier est devenu un outil de management pour attirer des talents et des jeunes vers les entreprises». Cela fait quelques années que Hugues Laffineur (Tostain & Laffineur) pointe cette évolution. Et l’exercice 2018 a apporté un peu plus d’eau à son moulin. Les nouvelles constructions privilégient l’ouverture des locaux et la flexibilité des aménagements intérieurs. Le futur siège nordiste d’Orange ne comportera plus que quinze bureaux individuels ; il y en a 300 dans les installations actuelles de l’opérateur. En tête des cahiers des charges également : la fluidité des rencontres entre salariés, des services de conciergerie, des garderies pour les enfants, des lieux de détente ; bref le bien-être des personnels. «On veut des bureaux domestiques et aimables», constate le directeur d’Euralille, Fabrice Veyron-Churlet.

Coworking

Cette tendance trouve une autre traduction dans les espaces de coworking. Ils se sont multipliés ces derniers mois dans l’agglomération. Les vénérables locaux de la chambre de commerce et d’industrie abritent ainsi 75 postes de travail et des salles de réunion sous la bannière du groupe Now. Le Britannique Regus vient d’aménager l’un de ses «espaces flexibles et innovants» dans les bureaux historiques de la gare Lille-Flandres. Le groupe était déjà implanté à Euralille et Marcq-en-Baroeul et compte développer son offre à Villeneuve d’Ascq et dans l’hyper-centre lillois. A noter encore l’inauguration récente d’un «Mama Works» (groupe Mama Shelter) près d’Euratechnologies
Artea, enfin, a ouvert son premier «coworkoffice», sur trois niveaux et 2 500 m2, à Lesquin. Il se love au coeur d’un centre de services qui s’adresse aux occupants et visiteurs d’un parc tertiaire réalisé par le promoteur, avec un restaurant, un café, une salle de sport, une crèche, une serre maraîchère… «Le but, c’est de créer de la vie», résume Philippe Baudry, PDG d’Artea.

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